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Cómo convertir tu espacio en una vivienda de alquiler vacacional (I)

16 julio, 2018

Por Mar Rodríguez – Redacción freelance

En una comunidad autónoma como Andalucía, que en 2017 superó los 29 millones de turistas, muchos han visto en el alquiler de su vivienda una cómoda oportunidad de negocio. Atrás quedó ya la economía colaborativa; de hecho, anuncios de las principales plataformas como Airbnb han pasado del familiar eslogan “nuestra casa es tu casa” a animarte, sin rodeos de ningún tipo, a literalmente “ganar dinero” con tu espacio.

Antes de lanzarte a la aventura, es preciso que te informes adecuadamente de cuáles  son los requisitos que deben cumplir las viviendas con fines turísticos, todos recogidos en el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero. Durante los últimos dos años la legislación pertinente se ha venido redefiniendo – y las sanciones endureciendo – no solo para dar respuestas firmes a la compleja e incierta coyuntura en la que se encontraba el alquiler de viviendas a principios de esta década, sino para también poder velar por la seguridad de huéspedes y anfitriones, y poner freno a la competencia desleal y el fraude originados por la situación irregular en la que se encuentran muchos de estos alojamientos.

En primer lugar, este decreto delimita qué alojamientos pueden ser explotados como viviendas con fines turísticos. Y es que no todo vale: las casas en medio rural, por ejemplo, cuentan con su propia regulación. Serán viviendas turísticas aquellas ubicadas en suelo de uso residencial donde se ofrezca, por un precio determinado, un servicio de alojamiento de manera habitual, que podrá promoverse y anunciarse a través de agencias de viaje, empresas mediadoras, etc. En caso de que el alojamiento se ceda en su totalidad, no podrá superar las 15 plazas mientras que de alquilarse por habitaciones, el propietario deberá residir en la propia vivienda y poner a disposición de los viajeros un máximo de seis plazas.

Si tu propiedad reúne estas características, el siguiente paso será localizar la Licencia de Primera Ocupación (de ahora en adelante, LPO) de la vivienda, es decir, el documento  administrativo que entrega el Ayuntamiento para justificar que la propiedad cumple con las condiciones necesarias para ser ocupada. Si no la encuentras o no la tienes, en el Ayuntamiento de tu localidad podrás obtener un duplicado. Sin embargo, puede ocurrir que no dispongan de una copia bien porque la casa sea anterior a 1979, bien porque no existiera obligación por parte del constructor de presentar dicho documento ante la Administración. Pero que no cunda el pánico, podremos solventarlo: si este fuera tu caso, dirígete a tu Ayuntamiento para informarte de qué procedimiento has de seguir para obtener una LPO. En la provincia de Málaga, por ejemplo, será necesario recurrir a un arquitecto o arquitecto técnico a fin de que elabore un informe de habitabilidad visado con planos de la vivienda, para lo cual deberá incluir antiguas facturas de suministros de agua y luz (cuanto más antiguas, mejor), comprobante de pago de la contribución, ficha catastral de la vivienda y nota simple del registro. El coste de estos trámites puede variar según las características de la propiedad, la localidad y el técnico, pero suele oscilar entre los 300€ y 1000€. Es recomendable comparar presupuestos – y plazos de entrega – antes de proceder a realizar estos trámites, pues ten en cuenta que para conseguir la LPO también tendrás que abonar las tasas correspondientes que establece cada Ayuntamiento.

Por otra parte, el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero recoge las condiciones básicas que deben cumplir la vivienda y las habitaciones, que pasan por tener ventilación directa al exterior, contar con algún sistema de oscurecimiento de ventanas, disponer de sistema de refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones (entre mayo y septiembre) y tener sistema de calefacción el resto del año, entre otras. Algunos requerimientos son de fácil implementación, como incluir un botiquín de primeros auxilios, disponer de información turística de la zona, tener hojas de quejas y reclamaciones a disposición de los huéspedes (aquí puedes conseguirlas) o menaje del hogar general. En el artículo 6 del referido decreto puedes leer con mayor detenimiento los requisitos que han de cumplir las habitaciones y viviendas de alquiler vacacional.

Una vez obtenida la LPO y acondicionada la propiedad, será el momento de inscribirla en el Registro de Turismo correspondiente. Para ello es obligatorio entregar una declaración responsable, trámite totalmente gratuito. En el caso de Andalucía, es preciso dirigirse a la siguiente página de la Junta de Andalucía  y, en el menú desplegable, introducir “turismo” en el apartado ÁREA, “registro de Turismo de Andalucía” en el apartado FAMILIA y “Reg. de Turismo de Andalucía” en el apartado APLICACIÓN (véase captura de pantalla 1).

A continuación, aparecerán diferentes formularios asociados a distintos trámites, pero según el tema que nos atañe solo es preciso rellenar el correspondiente a la “Declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad”. Una vez completado y entregado, ya sea mediante certificado digital o en la delegación territorial de la consejería correspondiente, el alojamiento quedará inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. Esto quedará confirmado mediante la recepción de la resolución pertinente, en la que además aparecerá un código de inscripción único e intransferible, que deberá aparecer en toda publicidad o promoción que hagas, sea cual sea el canal. El formato del código es el siguiente: VFT/MA/00000, siendo VFT las siglas correspondientes a “vivienda con fines turísticos”, MA las dos primeras letras de la provincia donde se encuentre tu vivienda, y 00000 un número de orden secuencial.

Si has seguido las instrucciones arriba mencionadas, siéntete tranquilo y satisfecho. Desde la entrada en vigor del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, y hasta el pasado 31 de diciembre, se han llevado a cabo 3.397 inspecciones en Andalucía, de las que 1.354 se han efectuado en la provincia de Málaga. Según Turismo, esto se ha traducido en 250 expedientes sancionadores correspondientes a un importe total de 207.346€. Y todo apunta a que las inspecciones se verán incrementadas en 2018. Pero recuerda que no basta con tener inscrita tu vivienda en el Registro de Turismo correspondiente; cuando empieces a alojar a huéspedes, también deberás inscribirla en el Registro de la Policía y comunicar a la policía nacional o guardia civil los datos de los viajeros que recibas. Te lo contamos en este post: Cómo registrar tu vivienda vacacional y comunicar los datos de tus huéspedes a la policía (II).

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